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Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen

Per Gesetz heißt es: ?Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten".

Grundsätzlich ist also der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. In der Praxis sieht das meist anders aus: Viele Mietverträge beinhalten Klauseln, die den Mieter zu derartigen Reparaturen verpflichten.

Alles steht im Mietvertrag

Wie und in welchem Umfang der Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig ist, wird zwischen Mieter und Vermieter von Fall zu Fall vertraglich vereinbart. In vielen Mietverträgen sieht das so aus: In einem vorgesehenen Feld wird angekreuzt, ob der Mieter Schönheitsreparaturen erledigen muss. Ist nichts angestrichen, verantwortet der Vermieter die ?Instandsetzung? der Wohnung. Besonders in alten Mietverträgen finden sich häufig noch Formulierungen, die den Mieter entlasten. Diese sind z. B.:

  • Übergabe in besenreinem Zustand: Die leere Wohnung muss beim Auszug lediglich geputzt und gefegt verlassen werden.
  • Übergabe in bezugsfertigem Zustand: Die Wohnung muss leer und sauber hinterlassen werden, das heißt, der Nachmieter muss umgehend einziehen können.
  • Rückgabe in ursprünglichem Zustand: Der Mieter übergibt die Wohnung genau so, wie er sie bei Mietantritt bekommen hat.


Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen fallen in einer Wohnung dann an, wenn während der Mietzeit durch normale Abnutzungserscheinungen kleinere Schäden entstanden sind. Darunter wird in der Regel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen verstanden. Nicht dazu gehören:

  • Außenanstrich von Fenstern und Türen
  • Renovierung von Treppenhaus oder Gemeinschaftsräumen
  • Ausbesserungen von Schäden am Mauerwerk
  • Behebung von Schäden am Putz
  • Durchführung von Glasarbeiten
  • Reparaturen an Türschlössern, Elektroanlagen, Gasleitungen und Heizkörpern
  • Instandsetzen von Parkettfußböden
  • Austausch der Badewanne


Der Grundsatz ist einfach

Prinzipiell gilt: Mieter müssen nicht mehr Reparaturen durchführen, als Sie selbst abgewohnt haben. Wird der Mieter durch bestimmte Klauseln im Mietvertrag weitergehend belastet, sind diese Bestimmungen nicht gültig und der Vermieter muss alle Arbeiten selbst übernehmen. Jede über die normalen Schönheitsreparaturen hinausgehende Schadensbehebung, z. B. das Ölen von Türschlössern, muss gesondert vereinbart werden.

Wie oft sind Schönheitsreparaturen durchzuführen?
Auch hierbei gilt: Nur was der Mieter abgenutzt hat, muss er auch wieder instandsetzen. Ungültig sind z. B. folgende Bestimmungen im Mietvertrag:

  • Der Mieter muss bei Beginn, während und am Ende des Mietverhältnisses renovieren.
  • Der Mieter muss immer beim Auszug renovieren.
  • Der Mieter hat bei Bedarf bzw. sobald erforderlich zu renovieren.


Wirksam ist dagegen diese Mietvertrags-Klausel:

  • Der Mieter hat Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele und Toilette alle fünf Jahre und alle sonstigen Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren.


Spezialfall: Die Abgeltungsklausel
Diese spezielle, in vielen Mietverträgen auftauchende Vereinbarung beinhaltet, dass der Mieter beim Auszug unabhängig von den festgelegten Renovierungsfristen anteilig einen Kostenzuschuss für die Instandsetzung der Wohnung leisten muss.

Anforderungen an Schönheitsreparaturen

Die Behebung der Abnutzungsschäden in Ihrer Wohnung können Sie selbst übernehmen, soweit sie fachgerecht und ordnungsgemäß, dass heißt von ?mittlerer Art und Güte? sind und die ?Grenzen des guten Geschmacks? einhalten. Wände sollten also z. B. weiß gestrichen und nicht fleckig hinterlassen werden, genauso müssen Farbtränen auf Heizkörpern vermieden werden. Im Mietvertrag verankerte Klauseln, die Sie zur Beauftragung eines Fachhandwerkers verpflichten, sind generell unwirksam.

Schönheitsreparaturen selbst durchführen
Das eigenhändige Durchführen der Schönheitsreparaturen spart viel Geld, bringt aber auch eine Menge Arbeit mit sich. Bevor Sie loslegen, sollten Sie sich also fragen: Lohnt sich das Selbermachen? Falls Sie zu einem positiven Entschluss kommen, sollten Sie an Folgendes denken:

  • Stellen Sie einen festen Zeitplan zur ?Renovierung? auf
  • Fragen Sie Freunde oder Bekannte bezüglich der Mithilfe
  • Legen Sie sich Ihr Werkzeug zurecht, bzw. leihen Sie es sich von Freunden
  • Besorgen Sie sich das benötigte Material (Tapeten, Farbe)


Falls Sie teilweise doch auf fachmännische Hilfe zurückgreifen wollen: Viele Baumärkte bieten mittlerweile Handwerker-Services an, die Sie tatkräftig unterstützen. Nähere Infos gibt´s in Ihrem Baumarkt.

Schönheitsreparaturen vom Fachmann erledigen lassen
Bevor Sie eine Firma beauftragen, holen Sie am besten mehrere Kostenvoranschläge ein. Das sichert Sie im Vorfeld gegen zu hohe Preise ab und verhindert Ärger und Stress. Haben Sie sich entschieden, machen Sie frühzeitig einen Termin aus, der auch in Ihre Planungen passt und lassen Sie sich diesen eine Woche vor Arbeitsbeginn bestätigen.

So werden Einbauten behandelt
Spätestens beim Auszug stellt sich auch die Frage: Wie verhält es sich mit den Einbauten, die der Mieter in der Wohnung während der Mietzeit vorgenommen hat? Grundsatz ist: Die Entfernung von Einbauten richtet sich nach den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen. Vom Mieter entfernt werden müssen z. B.

  • Selbst durchgeführte bauliche Veränderungen der Wohnung wie Anbauten und Installationen, Holzverkleidungen, abgehängte Decken, Fußbodenbeläge
  • Vom Vormieter übernommene Einbauten


Schadenersatzpflicht bei Missachtung
Entfernt werden müssen diese Einbauten auch dann, wenn der Vermieter mit der Anbringung einverstanden war, jedoch auf eine zukünftige Entfernung nicht ausdrücklich verzichtet hat. Weigert sich der Mieter trotz Vereinbarung, Einbauten zu entfernen, verletzt er die sogenannte Hauptleistungspflicht und macht sich schadenersatzpflichtig.

Was beim Auszug nicht entfernt werden muss

  • Maßnahmen, die der Vermieter vertraglich gegen sich gelten lassen muss (z. B. ein vor Vertragsabschluss feststehender Wohnungsausbau)
  • Einbauten, die der Mieter im Einverständnis mit dem Vermieter vorgenommen hat, um die Wohnung zum vereinbarten Nutzungszweck herzurichten
  • Bei Einverständnis des Vermieters: Maßnahmen, die der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt hat und die allein seinen Zwecken dienten (Raumteiler, Einbauschränke, Wanddurchbruch)
  • Einbauten, deren Entfernung der Vermieter bis zum Auszug nicht verlangt
  • Bauliche Veränderungen, die vom Vermieter durchgeführt und dem Mieter überlassen wurden.


Schönheitsreparaturen nicht durchzuführen wird teuer
Sollte sich der Mieter (beim Auszug) weigern, die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann der Vermieter die Arbeiten verlangen. Dazu muss er eine schriftliche Mahnung aufsetzen und eine letzte Frist zur Behebung der Schäden einräumen, gegebenenfalls ankündigen, Handwerker zur Durchführung der Reparaturen zu bestellen. Reagiert der Mieter nicht, kann es teuer für ihn werden: Zu den Handwerkerkosten kommen eventuelle Mietausfälle, die der Vermieter durch die Verzögerung der Arbeiten hinnehmen muss. Sollte der Mieter jegliche Arbeiten endgültig ablehnen, entfällt die Fristsetzung durch den Vermieter und die Handwerker können umgehend beauftragt werden.

Im Ernstfall droht eine Klage
Eins ist klar: Mieter und Vermieter sollten immer versuchen, sich gütlich zu einigen. Gelingt das nicht, gilt: Die Ansprüche des Vermieters verjähren erst nach 6 Monaten. Und Vorsicht: Die Zeit der Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter verlängert diese Frist. Im Ernstfall kann der Vermieter die Reparaturkosten vor Gericht einklagen oder auch eine eventuell bei Mietantritt gezahlte Kaution einbehalten.

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