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Ratgeber Mietrecht

Wohnfläche

Im Januar 2007 sorgte eine Sendung von stern tv für Aufruhr unter Mietern. Berichtet wurde über eine Studie der DEKRA, nach der in 80 Prozent aller Mietwohnungen eine Wohnfläche angegeben wurde, die größer war als die tatsächliche. Millionenfach zahlen Mieter demnach zu viel Miete und zu viel Betriebs- und Heizkosten. Dieser Ratgeber informiert, welche rechtlichen Folgen das hat, wie man die korrekte Wohnfläche ermittelt und worauf man beim Nachmessen achten muss.

Wohnungsmangel
Das Wichtigste zuerst: Ist die Wohnfläche kleiner als angegeben, stellt dies einen Wohnungsmangel dar, der den Mieter zur Kürzung der Miete berechtigt. Das gilt unter zwei Voraussetzungen:

  • Die Wohnfläche ist eine „zugesicherte Eigenschaft“ der Wohnung. Das ist dann der Fall, wenn sie nicht nur im Mietvertrag genannt wird, sondern dort ausdrücklich ein Quadratmeter-Preis vereinbart ist - etwa so: „Die Wohnungsgröße beträgt 100 Quadratmeter. Der Mietpreis beträgt 4,89 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt 489 Euro.“ Für sinngemäße andere Formulierungen gilt das Gleiche.
  • Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner als angegeben, dann ist das auch dann ein Mangel, wenn die Größe keine „zugesicherte Eigenschaft“ ist. Das gilt übrigens auch, wenn die Wohnfläche mit „zirka 100 Quadratmetern“ angegeben ist.

In beiden Fällen kann die Miete um den Prozentsatz gekürzt werden, um den die Wohnung tatsächlich kleiner ist als angegeben. Das gilt auch rückwirkend: Bis zu drei Jahre zurück kann zuviel bezahlte Miete zurück verlangt werden. Noch ältere Ansprüche sind leider verjährt. Wenn der Vermieter die Rückzahlung verweigert, sollte man die Rechtsberatung aufsuchen.

Übrigens muss die „Angabe“ der Wohnungsgröße nicht im Mietvertrag stehen. Sie kann sich auch aus einer Mieterhöhung ergeben.

Miete und Betriebskosten
Auch wenn man die bestehende Miete nicht kürzen will, ist es doch spätestens bei einer Mieterhöhung Zeit, zu kontrollieren, ob die angegebene Wohnungsgröße mit der tatsächlichen übereinstimmt. Denn eine Mieterhöhung muss mit einem angemessenen Quadratmeter-Preis begründet werden (etwa nach Mietspiegel). Und dabei gilt auf jeden Fall die Quadratmeter-Zahl, die der Realität entspricht. Es lohnt sich, nachzumessen und anschließend einem Mieterhöhungsverlangen vielleicht nur teilweise oder gar nicht zuzustimmen.

Das gleiche gilt für die Heiz- und Betriebskosten, soweit sie nach qm umgelegt werden. Mieter müssen nur den Teil an den Gesamtkosten des Hauses bezahlen, der der tatsächlichen Größe ihrer Wohnung entspricht. Geht die Heiz- oder Nebenkosten-Abrechnung von einer höheren qm-Zahl aus, ist sie fehlerhaft und kann beanstandet werden. Das führt dann zu einer Rückerstattung - oder zumindest zu einer geringeren Nachzahlung. Die 10-Prozent-Grenze spielt hier keine Rolle, es muss immer nach exakter Wohnungsgröße abgerechnet werden. Rückforderungen für vergangene Jahre sind strittig. Nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes (DMB) gilt auch hier die dreijährige Verjährungsfrist.

Keine Rolle spielt es dagegen bei Rückforderungen - egal ob bei der Miete oder bei Heiz- und Betriebskosten -, ob der Mieter inzwischen ausgezogen ist oder noch in der Wohnung wohnt.

Wohnflächen-Ermittlung
Für die richtige Berechnung der Wohnfläche gibt es die „Wohnflächenverordnung“. Abweichend davon kann sich die Berechnung auch nach der DIN 277 richten. Das muss aber im Mietvertrag vereinbart sein - was selten vorkommt. In jedem Falle kommt es darauf an, was alles zur Wohnfläche dazu gehört.

Räume in der Wohnung gehören grundsätzlich zur Wohnfläche, auch Dielen, Flure, Küche und Bad sowie Abstellkammern oder Einbauschränke. Räume außerhalb der Wohnung, etwa Keller, Waschküche, Trockenraum, Garage oder Treppenhaus, gehören dagegen nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie mitvermietet sind.

Balkonflächen zählen maximal zur Hälfte und minimal zu einem Viertel, je nachdem, ob sie gut nutzbar sind (sonnig, Blick auf Grünflächen etc.) oder ob sie weniger gut nutzbar sind, etwa, weil sie nach Norden liegen oder zu einer lauten Straße hin.

Wintergärten zählen zur Hälfte, wenn sie nicht, aber mit der vollen Fläche, wenn sie beheizbar sind.

Ein Garten zählt grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, auch wenn er vom Mieter allein genutzt werden kann.

Fläche unter Treppen zählt nicht als Wohnfläche. Auch Treppen selber zählen nicht, wenn sie mehr als drei Stufen haben.

Türnischen zählen gar nicht, Fenster-, Wand- und Heizungsnischen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie tiefer als 13 cm sind und bis zum Boden reichen.

Unter Dachschrägen richtet sich die Berechnung nach der Raumhöhe. Beträgt sie über 2 Meter, zählt die darunter liegende Fläche voll, zwischen 1 und 2 Metern Raumhöhe zur Hälfte und unter 1 Meter Raumhöhe gar nicht.

Räume mit Rundungen, stumpfen oder spitzen Winkeln unterscheiden sich hinsichtlich der Wohnflächen-Anrechnung nicht von rechtwinkligen Räumen. Nur ist die Berechnung komplizierter und erfordert geometrische Kenntnisse. Die Mathematik hält aber für jede Fläche Formeln bereit. Im Zweifelsfall müssen Fachleute herangezogen werden.

Hindernisse wie Schornsteine, Pfeiler und Säulen werden nicht zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

Wie wird gemessen?
Gemessen wird die gesamte Fläche nach der obigen Aufzählung, und zwar von Wand zu Wand, nicht etwa von Sockelleiste zu Sockelleiste. Das kann mit einem normalen Zollstock oder Maßband geschehen, sollte aber möglichst exakt ausgeführt werden. Man kann auch Ultraschall-Entfernungsmesser verwenden, die es bei Internet-Versandhändlern schon ab 20 Euro gibt. Lasermessgeräte gibt es im Elektrofachhandel oder im Baumarkt ab etwa 100 Euro.

Wer eine solche Messung sicherheitshalber nicht selbst durchführen will, kann sich an die DEKRA wenden, entweder per Mail (infoservice(at)dekra.com) oder über eine kostenlose Hotline (0800 - 88 33 003). Allerdings kosten die Messungen 300 bis 580 Euro. Billiger geht‘s beim Mieterverein, der für seine Mitglieder Fachleute vermittelt. Der Mieterverein hilft auch bei der Durchsetzung von Mietminderungsansprüchen und Rückforderungen. Weitere Informationen enthalten die Ratgeber Wohnungsmängel und Mietminderung.

Und wenn die Wohnung größer ist?
In wenigen Fällen kommt es vor, dass sich bei einer exakten Nachmessung herausstellt, dass die Wohnung größer ist als angegeben. Diesen Fehler muss sich der Vermieter dann aber selbst zuschreiben: Er kann keine Nachforderungen stellen und damit auch keine Mieterhöhung begründen. Bei den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen ist die Sache allerdings umstritten. Die meisten Gerichte gehen davon aus, dass der Vermieter bei künftigen Abrechnungen die korrekte Wohnungsgröße zu Grunde legen darf.

Gewerbeflächen
Die Wohnflächenverordnung gilt - wie der Namen schon sagt - nur für Wohnungen. Bei gemieteten Gewerbeflächen - etwa Geschäftsräume, Büros, Arztpraxen, Anwaltskanzleien etc. - kommt sie nicht zur Anwendung. Hier kann man allenfalls auf die erwähnte DIN 277 zurückgreifen. Da es für Gewerbemietverträgen aber kaum Mieterschutz-Bestimmungen gibt, kommt es hier entscheidend darauf an, was Mieter und Vermieter im Vertrag vereinbart haben. In allen Zweifelsfällen sollte man die Rechtsberatung beim Mieterverein aufsuchen.

Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. Fälle unterscheiden sich in Details, Gerichte urteilen verschieden ...


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