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Ratgeber Mietrecht

Anmietung

Wer eine neue Wohnung gefunden hat, preist sich meistens glücklich. Denn je nachdem, was man gesucht hat, war es vielleicht gar nicht so einfach (Tipps zur Suche im Ratgeber „Wohnungssuche“). Allerdings kann man auch bei der Anmietung einer Wohnung Fehler machen, die unangenehme Folgen haben können. Darauf müssen Sie achten:

Miethöhe
Wohnungsengpässe in einigen „Marktsegmenten“ reizen nicht nur Makler, die Marktlage zu ihrem Vorteil auszunutzen. Auch Vermieter langen gerade bei Neuvermietungen manchmal kräftig zu. Denn hier greifen die Beschränkungen für Mieterhöhungen (siehe Ratgeber „Mieterhöhung“) nicht. Nur wenn die Miete mehr als 20 Prozent über dem örtlichen Niveau liegt und vor Ort ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen besteht, gilt dies als Mietpreisüberhöhung (Ordnungswidrigkeit), liegt sie um mehr als 50 Prozent darüber, ist dies Wucher (Straftat). Zu Zeiten der allgemeinen Wohnungsnot konnte man in solchen Fällen den Mietvertrag unterschreiben und später die Miete bis zu jener 20-Prozent-Grenze kürzen. Sie lag dann aber immer noch ein Fünftel über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Heute ist das viel schwieriger geworden. Die Gerichte gehen nämlich nicht mehr ohne weiteres davon aus, dass die Marktlage angespannt ist. Man muss deshalb schon Einiges vortragen, warum der Vermieter im eigenen konkreten Fall eine persönliche Notlage ausgenutzt hat, um sich eine unangemessen hohe Miete versprechen zu lassen. Es ist deshalb ratsam, sich vorher über die angemessene Miethöhe zu informieren - zum Beispiel durch einen Blick in den Mietspiegel!

Wohnungsmängel
Vor Abschluss eines Mietvertrages sollte man sich die Wohnung auch gründlich auf Mängel hin ansehen. Wegen Mängeln, die schon beim Einzug vorlagen, kann man später nicht mehr die Miete mindern, eventuell erlischt sogar der Beseitigungsanspruch (siehe Ratgeber „Wohnungsmängel“). Spätestens beim Einzug sollte man sie in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten, wie es im Ratgeber „Umzug“ abgedruckt ist. Noch besser ist, im Mietvertrag festzuhalten, was wegen der Mängel geschehen soll. Gibt es nur mündliche Absprachen, braucht man ZeugInnen!

Schnüffelei
Mit allerlei Tricks versuchen Vermieterlnnen auch herauszubekommen, ob die BewerberInnen solide Mieterlnnen sind. Die Einholung einer Schufa-Auskunft über ihre Kreditwürdigkeit ist ihnen seit 1987 verboten. Deshalb verlangen manche heute die Vorlage einer Selbstauskunft von Wohnungssuchenden. Andere wollen eine Art Führungszeugnis vom bisherigen Vermieter sehen. Und wieder andere legen umfangreiche Fragebögen vor. Für alles gilt: Wenn Sie die Wohnung haben wollen, müssen Sie wohl oder übel mitspielen. Fragen im Fragebogen, die nicht direkt das Mietverhältnis betreffen (z.B. Mitgliedschaft im Mieterverein, Konfession etc.), brauchen Sie allerdings nicht wahrheitsgemäß zu beantworten.

Mietvertrag
Wichtig ist auch, welche Art Mietvertrag Ihnen angeboten wird. Es gibt unbefristete und befristete, die zu einem vorher vereinbarten Zeitpunkt automatisch enden, ohne gekündigt werden zu müssen! Informieren Sie sich sicherheitshalber - zum Beispiel mit Hilfe unserer Ratgeber „Kündigung durch VermieterInnen“ und „Zeitmietverträge“. Sollte Ihnen ein wirksam befristeter Mietvertrag angeboten werden, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie nach Ablauf des Vertrages mit fast hundertprozentiger Warscheinlichkeit ausziehen müssen und umgekehrt selbst den Vertrag auch nicht vorher kündigen können!

Weniger wichtig, obwohl man immer wieder davon liest, ist die Frage der zahlreichen ungültigen Klauseln, die in vielen Formularmietverträgen enthalten sind. Hier hat der Gesetzgeber für klare Verhältnisse gesorgt: Klauseln, die Mieterlnnen unangemessen benachteiligen, verstoßen gegen Treu und Glauben und sind daher null und nichtig. An ihre Stelle treten die gesetzlichen Regelungen, die für Mieterlnnen meist sehr günstig sind (siehe Ratgeber „Mietvertragsklauseln“). Es gilt also keineswegs alles, was im Mietvertrag steht. Trotzdem sollte man ihn genau lesen - und im Zweifelsfalle nachfragen!

Dies gilt aber nur für fertig vorformulierte (gedruckte) Klauseln. Alles, was handschriftlich im Vertrag eingetragen wurde, gilt als individuelle Vereinbarung. Hier geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Mieterlnnen diese Eintragungen auf jeden Fall gelesen und sich damit einverstanden erklärt haben. Achten Sie also vor dem Unterschreiben auf solche Eintragungen; später ist es sehr schwierig, aus solchen vertraglichen Regelungen wieder herauszukommen - seien sie auch noch so ungerecht (näheres enthält der Ratgeber „Mietvertragsklauseln“). In jedem Fall sollten Sie solche Klauseln in der Rechtsberatung prüfen lassen, bevor Sie ihnen Folge leisten. Manchmal stellt sich dann nämlich heraus, dass der Vermieter die gleiche Klausel mehrfach verwendet hat - dann wäre es wiederum eine „Formularklausel“ – auch wenn sie handschriftlich ist.

Kaution
Viele Vermieterlnnen verlangen eine Sicherheitsleistung für ihre Wohnung und die festen lnstallationen, die sogenannte Kaution. Sie darf maximal drei Monatsmieten betragen, und zwar netto-kalt. Die Kaution muß von den Vermieterlnnen während der gesamten Mietzeit festverzinslich angelegt werden. Stellt sich bei Ende des Mietverhältnisses heraus, dass der/die Mieterln Schäden an der Wohnung verursacht hat, kann deren Reparatur aus der Kaution bezahlt werden. Ist das nicht der Fall, muß sie verzinst zurückgezahlt werden. Näheres siehe Ratgeber „Kaution“.

Abstand
Nicht alle Vermieterlnnen suchen neue Mieterlnnen selbst. Manche lassen dies auch von den bisherigen Bewohnerinnen erledigen. Dann haben Sie es bei der Besichtigung nicht mit dem/der Vermieterln, sondern mit Ihren Vormieterlnnen zu tun. Die verlangen zuweilen Abstandszahlungen für Sachen, die sie in der Wohnung lassen wollen (Teppichboden, Einbauküche etc.). In Zeiten der Wohnungsnot bereichern sich hier leider auch Mieterlnnen zuweilen schamlos: Oft sind die Gegenstände nicht einmal ein Zehntel dessen wert, was für sie verlangt wird.

Auch hier gilt: Wer die Wohnung haben will, muss erstmal mitspielen, auch wenn solche Forderungen sittenwidrig sein können. Zahlen Sie aber niemals ohne detaillierten Kaufvertrag und keinesfalls ohne Quittung! Anschließend sollten Sie die Rechtsberatung aufsuchen. Gelingt nämlich tatsächlich der Nachweis der Sittenwidrigkeit, gibt es eine Chance, das Geld zurück zu bekommen.

Generell gilt: Die Höhe der Zahlungen muss in einem angemessenen Verhältnis zu den übernommenen Gegenständen oder Einrichtungen stehen. Abstandszahlungen für das bloße Freimachen der Wohnung sind generell unzulässig.

Schmiergeld
Immer häufiger werden bei der Wohnungsvergabe regelrechte Bestechungsgelder verlangt, und zwar von Maklerlnnen, Vermieterlnnen und sogar VormieterInnen. Da es sich dabei logischerweise um Zahlungen ohne Zeugen und Quittung handelt, ist es nicht leicht, diese Menschen zu überführen. Informieren Sie den Mieterverein auf jeden Fall vorher. Unter Umständen kann man die Geldübergabe so arrangieren, daß es doch Zeuglnnen gibt. Haben Sie sich erst mal darauf eingelassen, machen (theoretisch) auch Sie sich strafbar.

Anmache
In den Medien liest man auch immer wieder davon, dass (männliche) Vermieter (weibliche) Wohnungssuchende sexuell belästigen. Da es dafür natürlich nie ZeugInnen gibt, kann man nur eines raten: Die Wohnung nicht nehmen, sei sie auch noch so schön und preiswert! Vermieter, die schon bei der Besichtigung so anfangen, machen auch so weiter.

Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. Fälle unterscheiden sich in Details, Gerichte urteilen verschieden ...

© Mieterverein Bochum, Hattingen und Umgegend e.V.

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