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Ratgeber Mietrecht

Kaution

Viele Mieter müssen sich vertraglich verpflichten, bei Einzug eine Kaution zu zahlen. Sie soll zur Sicherheit der Vermieter dienen für den Fall, dass die Mieter ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllen, z.B. die Miete oder die Nebenkosten nicht zahlen, Schäden in der Wohnung verursachen oder vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchführen.

Wenn die Mieter beim Auszug dann ihr Geld zurückhaben wollen, gibt es häufig Streit. Hier sind deshalb die wichtigsten Informationen zusammengefasst, die Mieter kennen sollten, die sich zur Zahlung einer Mietkaution verpflichten (müssen).

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich auf maximal drei Monatsmieten begrenzt (Netto- oder Kaltmiete ohne alle Nebenkosten).

Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, sind Mieter dazu berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu leisten. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig - und nicht etwa direkt bei Vertragsabschluss! Vertragliche Abweichungen zum Vorteil der Mieter sind jedoch gesetzlich möglich.

Kaution muss marktüblich verzinst werden
Vermieter müssen die Kaution bei einer öffentlichen Sparkasse oder bei einer Bank von ihrem Vermögen getrennt anlegen. Für Mietverhältnisse, die seit dem 1.1.1983 begonnen haben, sind sie gesetzlich verpflichtet, die Kaution marktüblich zu verzinsen und bei Rückzahlung sämtliche angefallenen Zinsen und Zinseszinsen ebenfalls an die Mieter auszuzahlen.

Da diese „marktüblichen" Zinsen derzeit nicht besonders hoch sind, kann man auch eine höher verzinste Anlageform wählen, beispielsweise Festgeld. Wird dies gemacht wird, stehen auch die höheren Zinsen den MieterInnen zu. Allerdings kann man Vermieter nicht zu dieser Anlageform zwingen.

Vermieter können die Kaution in Anspruch nehmen, wenn die MieterInnen ihre mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt. Werden z.B. fällige Mietzahlungen nicht geleistet, so können VermieterInnen diese entweder einklagen oder sich aus der Kaution bedienen. In diesem Fall sind die Mieter verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen. Nach Auszug der Mieter können Vermieter eventuell weitere Forderungen von der Kaution abziehen, sofern eine entsprechende Abrechnung vorgelegt wird. Die Zeitspanne, die einem Vermieter zur Prüfung möglicher Ansprüche seinem Mieter gegenüber einzuräumen ist, wird von den Gerichten nicht einheitlich festgesetzt: Sie beträgt bis zu sechs Monaten. Zur Sicherheit sollten Mieter stets sechs Monate warten, bevor sie ihre Kaution einklagen. Fordern kann man allerdings sofort.

Bei Sozialwohnungen dürfen Vermieter nicht - wie im freien Wohnungsbau - die Kaution wegen Miet- bzw. Nebenkostenrückständen einbehalten, da für solche Fälle bereits das in der Miete enthaltene „Mietausfallwagnis" vorgesehen ist. Bei freifinanzierten Wohnungen gibt es diese Regel nicht!

Bei einer noch ausstehenden Neben- oder Heizkostenabrechnung können Vermieter nicht die gesamte Kaution bis zur Endabrechnung einbehalten. Entsprechend der Nachzahlungsbeträge der letzten Jahre - sofern überhaupt welche fällig wurden - kann ein angemessener Teil der Kaution zurückbehalten werden, der Rest aber muss sogleich ausgezahlt werden. Die Frist für die Endabrechnung der Neben- und Heizkosten endet zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode; liegt sie bis dahin nicht vor, muss auch der einbehaltene Teil der Kaution den Mieter rückerstattet werden.

Geben die Mieter ihre Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zurück, können sie von den Vermieter die Rückzahlung der Kaution verlangen. Sie sind jedoch auf keinen Fall berechtigt, die letzten Mieten einzubehalten und sozusagen mit der Kautionsrückzahlung zu verrechnen. Die Zinsansprüche und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjähren nach drei Jahren.

Haben Mieter eine Kaution geleistet, kann diese im Falle eines Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter) zurückverlangt werden. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur Rückzahlung verpflichtet, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist. Näheres im Ratgeber Eigentümerwechsel.

Übrigens: Ihre Kaution bekommen Mieter auch dann zurück, wenn der Vermieter pleite ist und das Haus unter Zwangsverwaltung steht - in diesem Falle vom Zwangsverwalter, und zwar ebenfalls unabhängig davon, ob dieser die Kaution vom Vermieter auch erhalten hat oder nicht.

Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. "Fälle" unterscheiden sich in Details, die dem Laien unwichtig erscheinen mögen, aber juristisch bedeutsam sind. Gerichte urteilen verschieden. Wenden Sie sich deshalb an uns bzw. an Ihren örtlich zuständigen Mieterverein, bevor Sie irgendwelche Risiken eingehen!

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