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Ratgeber Mietrecht

Makler

Eine Wohnung zu suchen, ist auch heute noch mit Arbeit verbunden - zumindest, wenn man nicht gerade an diesen zwei-einhalb-Zimmer-Wohnungen über 7 Euro pro Quadratmtern interessiert ist, die es zu Hauf gibt. Diese Arbeit kann man sich - entsprechendes Geld vorausgesetzt - natürlich abnehmen lassen, durch einen Profi, der in diesem Falle Makler heißt.

Wenn aufgrund der Bemühungen des Maklers dann tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt, ist die Sache natürlich nicht umsonst. In dieser Situation ist es wichtig, die gesetzlichen Regelungen zu kennen, um sich gegen unberechtigte Forderungen wehren zu können.

Grundlagen des Provisionsanspruchs
Makler dürfen grundsätzlich nur ein Erfolgshonorar kassieren. Sie haben also nur dann Anspruch auf Provision, wenn

  • ihre Tätigkeit ursächlich war für den Abschluss eines Mietvertrags und
  • ein gültiger Vertrag zwischen Makler und Kunde geschlossen wurde.

Ursächlich für das Zustandekommen eines Mietvertrags ist die Maklertätigkeit immer dann gewesen, wenn der Makler die Möglichkeit zum Abschluß des Vertrags vermittelt hat. War dem Kunden die Wohnung schon vorher aus einer anderen Quelle bekannt, so ist der Provisionsanspruch hinfällig.

Ein gültiger Maklervertrag bedarf übrigens nicht der Schriftform, auch wenn viele Makler dies inzwischen vorziehen. Im Streitfall sind sie nämlich beweispflichtig dafür, dass eine Provisionsvereinbarung bestand, die Grundlage eines gültigen Maklervertrags ist.

Höhe der Provision
Die Höhe der Maklerprovision schwankte früher sehr stark von Ort zu Ort. Teilweise wurde das fünfache einer Monatsmiete verlangt. Seit dem 4. Mietrechtsänderungsgesetz, das am 1. September 1993 in Kraft trat, ist mit diesem Missbrauch Schluss: Die Maklerprovision ist seither gesetzlich auf zwei (Netto-)Monatsmieten plus Mehrwertsteuer begrenzt.

Neben der Provision dürfen Makler keine sonstigen Gebühren verlangen - insbesondere keine Vorschüsse. Besonders achten sollte man hier auf versteckte Vorschüsse wie Schreibgebühren, Portokosten oder andere Auslagen. Anspruch auf Erstattung seiner nachweislich entstandenen Unkosten haben MaklerInnen nur dann, wenn sie eine Monatsmiete übersteigen. Es kann jedoch auch im Maklervertrag vereinbart werden, daß die nachgewiesenen Kosten unabhängig vom Erfolgsfall vom Kunden zu erstatten sind. Also: Kleingedrucktes lesen!

Ausschluss des Provisionsanspruchs
In folgenden Fällen haben Makler keinen Anspruch auf Provision, auch wenn sonst alle Bedingungen für einen gültigen Maklervertrag vorliegen:

  • bei Vermittlung einer Sozialwohnung
  • wenn durch den Vertragsabschluss ein Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich erneuert oder verlängert wird
  • wenn ein Mietvertrag über Wohnraum zustandekommt, dessen Eigentümer oder Verwalter der Makler selbst ist bzw. eine juristische Person (GmbH oder Ähnliches), an der der Makler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist. Eine solche wirtschaftliche Verflechtung zu durchschauen, ist nicht immer ganz leicht. Oft hilft ein Blick ins Handelsregister beim Amtsgericht. Die Einsicht dort ist allen Interessierten gestattet.

Rückforderung der Provision
Haben Nachforschungen ergeben, daß eine Provision zu Unrecht gezahlt wurde, so haben die Kunden drei Jahre lang seit dem Tag der Zahlung ein Rückforderungsrecht. Nach Ablauf der drei Jahre ist der Anspruch verjährt!

Was dürfen Makler und was nicht?
Das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält sehr detaillierte Vorschriften, unter welchen Bedingungen Makler Wohnungen anbieten dürfen. Seriöse Makler sind unter anderem daran zu erkennen, daß sie diese Regelungen einhalten:

  • Makler dürfen nur Wohnungen anbieten, mit deren Vermittlung sie von den Vermietern oder deren Stellvertretern beauftragt worden sind.
  • Makler müssen ihren Namen und ihre Maklertätigkeit in ihren Angeboten immer deutlich kenntlich machen.
  • Makler müssen immer Miethöhe und eventuelle Nebenkosten der angebotenen Wohnungen genau angeben.
  • seriöse Makler verlangen niemals mehr als die gesetzlich erlaubte Provision von zwei Monatsmieten - auch nicht schwarz unter der Hand!

Verstöße gegen diese Vorschriften können, wenn sie dem Ordnungsamt angezeigt werden, zwar ein Bußgeld für den Makler zur Folge haben - der geschlossene Maklervertrag sowie der Provisionsanspruch werden dadurch aber nicht hinfällig!

Trotz der klaren gesetzlichen Bestimmungen versuchen immer wieder schwarze Schafe in der Branche, in die Maklerverträge abweichende Klauseln zum Nachteil der Wohnungssuchenden einzubauen (Bsp.: Kontaktklausel: Wohnungssuchende müssen die angebotene Wohnung innerhalb von 48 Stunden besichtigen). Hier ist es wichtig zu wissen, dass solche Vereinbarungen nichtig sind. Bei Unklarheiten - z.B. wenn der Verdacht besteht, dass der Makler auch Verwaltungsfunktionen für die vermittelte Wohnung ausübt - sollten Sie jedoch immer erst die Rechtsberatung aufsuchen, bevor Sie Rückforderungsansprüche geltend machen.

Vorsicht vor Vereinen und Datenbanken!
Professionelle Wohnungsvermittlung betreiben nicht nur Makler. Immer wieder stoßen Wohnungssuchende auf Inserate, in denen Unternehmen mit alternativ oder sozial klingenden Namen wie „Wohnservice” oder “Wohnungsmarkt” um Kunden werben. Sie locken mit Traumangeboten oder Slogans wie: „Ständig preisgünstige, provisionsfreie Wohnungen!”

Sie bezeichnen sich selbst nicht als Makler, sondern als Verein oder als Verlag der den Mitgliedern bzw. Abonnenten Adressen mit freien Wohnungen zur Verfügung stellt. Die neueste Variante sind Internet-Datenbanken, in die man sich gegen Entgelt als wohnungssuchend aufnehmen lassen kann, und aus der sich angeblich Vermieter bedienen. Auch Info-Lines mit teuren 0900er Nummern gibt es.

Doch Interessierte, die diese scheinbar günstige Gelegenheit ergreifen wollen, müssen dafür bezahlen - und zwar per Vorkasse und ohne jede Garantie, auch tatsächlich eine Wohnung vermittelt zu bekommen. Denn im Gegensatz zu seriösen Makler, die erst - wie es das Wohnungsvermittlungsgesetz vorschreibt - nach Abschluß eines Mietvertrags die Provision kassieren, werden hier bereits vorab zwischen 50 und 150 Euro „Mitgliedsbeitrag” oder “Abonnementsgebühr” verlangt.

Als einzig vertraglich zugesicherte Gegenleistung erhalten die Kunden z. B. für drei bis vier Monate ein „Zeitungsabonnement”, das eine Liste freier Wohnungen enthält, eine Einsicht in eine Kartei mit Wohnungsangeboten, oder sie werden in eine Datenbank aufgenommen, aus der sich angeblich Anbieter freier Wohnungen bedienen. Für die Betreiber bedeutet das: Die Kasse stimmt! Für die Wohnungssuchenden bedeutet es aber fast immer eine böse Überraschung, wenn die ersten „Angebote” eingehen: In den ohnehin nur dürftig bestückten Listen gibt es in der Regel pro Woche nur wenige neue Angebote und viele “Ladenhüter” - Wohnungen also, die besonders teuer, schlecht gelegen oder aus anderen Gründen schlecht vermittelbar sind. Häufig gibt es auch Einschränkungen für den Kreis der potentiellen Mieter, z.B. keine Ausländer, keine Haustiere, keine Kinder, nur Berufstätige, nur ältere Damen etc. Häufig sind die Angebote auch nur unter Chiffre, und auf Bewerbungen erhält man nie eine Antwort - was den Schluß nahelegt, dass es viele der Wohnungen gar nicht gibt. Bei den Datenbanken, die darauf basieren, dass sich die Wohnungs-Anbieter bei den Suchenden melden sollen, hört man oft, dass binnen Monaten nicht ein einziges Angebot eingeht.

Die Erfolgschancen bei solchen Anbietern sind deshalb ebenso unberechenbar wie beim Lotto. Sicher ist jedoch, dass man später nur unter größten Schwierigkeiten - wenn überhaupt - sein Geld zurückbekommt. Denn durch die Tarnung als “Datenbank” z.B. glauben die findigen Geschäftemacher, eine Lücke im Gesetz entdeckt zu haben, mit der sie sich vor Rückforderungsansprüchen schützen können. Außerdem vertrauen sie darauf, daß die getäuschten Kunden angesichts des vergleichsweise geringen Betrages nicht das Risiko eines Prozesses mit ungewissem Ausgang eingehen. Vor der Inanspruchnahme der Dienste solcher Unternehmen kann deshalb nur dringend gewarnt werden!

Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. "Fälle" unterscheiden sich in Details, die dem Laien unwichtig erscheinen mögen, aber juristisch bedeutsam sind. Gerichte urteilen verschieden. Wenden Sie sich deshalb an uns bzw. an Ihren örtlich zuständigen Mieterverein, bevor Sie irgendwelche Risiken eingehen!

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