Bei nicht preisgebundenen Wohnungen können Mieter und Vermieter die Miete grundsätzlich frei vereinbaren. Anders ausgedrückt: Hauseigentümer können für ihre Wohnungen genau soviel Miete verlangen, wie der Markt hergibt.
Eine Grenze ist allerdings da, wo Mietpreisüberhöhung oder gar Wucher anfängt, also dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 bzw. 50 Prozent überschritten wird. In allen anderen Fällen kann ein einmal unterschriebener Mietvertrag nicht mehr einseitig von einer Partei geändert werden. Das gilt auch für die Miethöhe, die ja ebenfalls Bestandteil des Vertrages ist.
Will also ein Vermieter nach einiger Zeit - weil ja alles teurer geworden ist - die Miete erhöhen, so braucht er dazu die Zustimmung des Mieters. Von dieser Regelung gibt es lediglich zwei Ausnahmen:
In den genannten zwei Fällen gelten Mieterhöhungen nicht als Vertragsänderung und bedürfen daher auch nicht der Zustimmung der Mieterlnnen.
Zustimmungspflicht
Die Tatsache, dass eine Steigerung der Miethöhe ansonsten nur wirksam wird, wenn die Mieterlnnen ihr zustimmen, bedeutet leider nicht, dass man sich immer dagegen wehren kann. Denn in bestimmten Fällen kann die Zustimmung verlangt, wenn nötig sogar eingeklagt werden. Voraussetzung ist, dass
Wie muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet sein?
Vermieter können also nch 12 Monaten verlangen, dass die Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Um zu begründen, dass die verlangte Miete dem entspricht, was eine vergleichbare Wohnung an einem bestimmten Ort üblicherweise kostet, gibt es drei Möglichkeiten:
Achtung: Die Begründungsarten sind zwar theoretisch gleichwertig. Als Beweismittel vor Gericht hat der Mietspiegel jedoch Vorrang. Kommt zum Beispiel ein Vergleichsmietenverfahren zu einer höheren Miete als der Mietspiegel, gilt das, was im Mietspiegel steht!
Seit dem in Kraft treten der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 kennt das Gesetz außerdem einen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“. Unter drei Voraussetzungen kann von einem “qualifizierten” Mietspiegel gesprochen werden:
Konsequenz: Qualifizierte Mietspiegel sind das vorrangige Begründungsmittel im Mieterhöhungsverfahren. Nach dem Willen des Gesetzgebers gibt es für den Vermieter keine Chance, an den Zahlen und Preisen dieses Mietspiegels vorbeizukommen, wenn er vor Ort existiert. Entweder beruft sich der Vermieter bei seiner Mieterhöhung direkt auf den qualifizierten Mietspiegel oder er begründet die Erhöhung mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank oder mit einem Sachverständigengutachten oder mit drei Vergleichswohnungen. Dann aber muss er dem Mieter zusätzlich die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mitteilen. Das bedeutet, er hat praktisch keine Chance, eine höhere Miete als die, die ein qualifizierter Mietspiegel ausweist, durchzusetzen.
In einem möglichen Mieterhöhungsprozess kommt dem qualifizierten Mietspiegel jetzt eine viel größere Bedeutung zu. Es gilt die Vermutung, dass der qualifizierte Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt. Das heißt, auch vor Gericht kommt niemand an dem qualifizierten Mietspiegel vorbei.
Mieterhöhung - Was tun?
Um sich zu überlegen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen wollen oder müssen, haben Mieter eine Frist von vollen zwei Monaten plus dem Rest des laufenden Monats. Kommt das Erhöhungsverlangen beispielsweise am 12. April, endet die Frist am 30. Juni. In dieser Zeit können verschiedene Möglichkeiten überprüft werden:
In den beiden letztgenannten Fällen hat der Vermieter dann wiederum drei Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er die Zustimmung einklagen will - hier also bis zum 30. September. Kommt in dieser Frist keine Klage, ist das Erhöhungsverlangen hinfällig.
Achtung: Bei Mieterhöhungsverlangen unterlaufen Vermietern häufig „Irrtümer“. Zum Beispiel wird bei der Einordnung in den Mietspiegel das Haus plötzlich ein paar Jahre jünger, oder aus einem heruntergekommenen Altstadtviertel eine „gehobene Wohnlage“. Gibt es auch nur den geringsten Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung, sollte man sie juristisch prüfen lassen. Das gilt auch für die drei eingangs erwähnten Fälle, in denen die Erhöhung nicht der Zustimmung der Mieter bedarf!
Ausnahmen
In drei Arten von Mietverträgen sind Mieterhöhungen anders geregelt:
Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. Fälle unterscheiden sich in Details, Gerichte urteilen verschieden ...
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