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Ratgeber Mietrecht

Sozialwohnung

Es gibt grundsätzlich zwei Arten von Wohnungen: freifinanzierte und öffentlich geförderte. Letztere sind besser bekannt unter dem Namen „Sozialwohnungen“. Wer so etwas baut, bekommt vom Staat ein Darlehen, das günstigstenfalls zinslos ist, maximal mit 6 Prozent verzinst werden kann, auch nachträglich.

Die Höhe des Darlehens richtet sich nach dem Förderweg, deren es viele gibt: Den „klassischen“ ersten Förderweg, den zweiten, der vor allem beim Werkswohnungsbau zur Anwendung kam, und seit den Zeiten der Kohl-Regierung auch den dritten, der in NRW aber nie zur Anwendung kam.

Als Gegenleistung für den günstigen Kredit geht der Bauherr eine Reihe von Verpflichtungen ein. So darf er während des gesamten Tilgungszeitraums - im ersten Förderweg sind das 30 Jahre, im dritten nur noch 10 bis 15 - mit der Vermietung keine Gewinne erwirtschaften - er darf nur die Kostenmiete verlangen. Außerdem darf die Wohnung nur an MieterInnen vergeben werden, die ein niedriges Einkommen beziehen und eine Wohnberechtigungs-bescheinigung, im Volksmund Sozialschein genannt, vorlegen können. Die ersten 15 Jahre hat die Kommune sogar das Belegungsrecht an der Sozialwohnung, das heißt: Die Stadt bestimmt den Mieter oder die Mieterin.

Kostenmiete
Die Kostenmiete ist diejenige Miete, die die tatsächlichen Kosten der Bewirtschaftung des Hauses abdeckt. Der wichtigste Punkt darin sind Zinsen und Tilgung des Baudarlehens. Dazu kommt eine Verwaltungskostenpauschale (240,37 Euro pro Wohnung und 31,35 Euro pro Garage) sowie eine Instandhaltungspauschale, ohne die die EigentümerInnen keine Rücklagen für eventuelle Reparaturen bilden könnten. Zur Höhe später mehr. Außerdem ist ein Mietausfallwagnis in Höhe von 2 Prozent der Gesamtmiete vorgesehen. Es soll die Verluste ausgleichen, die entstehen, wenn einzelne Wohnungen eventuell eine zeitlang leerstehen.

Die Höhe der Kostenmiete dürfen die VermieterInnen keineswegs einseitig festlegen. Sie muss vielmehr vom Wohnungsamt genehmigt werden. Hierzu legt der Bauherr eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vor, die alle Verpflichtungen auflistet. Eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung muss auch jedesmal vorgelegt werden, wenn sich an der Miethöhe etwas ändern soll - beispielsweise bei einer Mieterhöhung.

Um die Sache noch komplizierter zu machen, legen die Landesregierungen Mietobergrenzen fest. Abhängig von Baujahr und Förderprogramm ist die Höhe dieser Bewilligungsmiete sehr unterschiedlich. Sie wird außerdem von Zeit zu Zeit der Preisentwicklung angepasst. Sie steigt also immer wieder, hat aber den Vorteil, dass die tatsächlich zu zahlende Miete in vielen Fällen niedriger ausfällt, als sie nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung sein könnte. Für die Finanzierungslücke gab es früher den Härteausgleich, der aber 1997 abgeschafft wurde. Seither lohnt sich sozialer Wohnungsbau nur noch für Gesellschaften, die noch über baureife Grundstücke verfügen.

Sozialschein
In eine Sozialwohnung darf nur einziehen, wer den genannten Sozialschein vorlegen kann. Den kann man beim Wohnungsamt beanragen, bekommt ihn aber nur, wenn man unterhalb folgender Einkommensgrenzen liegt:

Haushaltsgöße: Jahreseinkommen (netto-ähnlich):
1 Person 12.000 €
2 Personen 18.000 €
jede weitere 4.100 € mehr

Das Einkommen muss gegenüber dem Wohnungsamt selbstverständlich nachgewiesen werden. Im günstigsen Fall erhält man den begehrten „WBS“ und kann sich damit auf die Suche nach einer geeigneten Sozialwohnung machen - oder von der Stadt selbst per Belegungsrecht in eine eingewiesen werden. Ohne Vorlage des Sozialscheins aber darf kein/e Vermieter/in einer Sozialwohnung einen Mietvertrag unterschreiben!

Fehlbelegung
Die Einkommen aller SozialmieterInnen werden alle drei Jahre überprüft. Stellt sich dabei heraus, das das Einkommen so stark angestiegen ist, dass der Sozialschein heute nicht mehr ausgestellt werden könnte, wird der Sozialmieter zum Fehlbeleger. Er kann zwar in der Wohnung bleiben, wird aber zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe herangezogen. Diese ist in NRW zum 1. Januar 2000 deutlich gesenkt worden.

Wichtig: Durch die Fehlbelegungsabgabe dürfen SozialmieterInnen nicht höher belastet werden als MieterInnen vergleichbarer freifinanzierter Wohnungen. Ist die Summe von Kaltmiete plus Fehlbelegungsabgabe höher, als eine vergleichbare freifinanzierte Wohnung laut Mietspiegel kosten darf, muss die Abgabe gesenkt werden. Dies tun die Kommunen aber nicht automatisch - man muss einen Beschränkungsantrag stellen!

Wenn das Einkommen noch vor der nächsten Überprüfung dauerhaft sinkt - beispielsweise durch Arbeitslosigkeit -, können FehlbelegerInnen einen Herabsetzungsantrag stellen.

Dennoch kann das Wohnen in einer Sozialwohnung teurer werden als in einer freifinanzierten. Das liegt an den teilweise hohen Nebenkosten, die vor allem in größeren Gebäuden anfallen: Aufzugswartung, Hausmeister, Treppenhausreinigung etc. sind gerade in den ohnehin unbeliebten Betonklötzen der 70er Jahre üblich und verteuern das Wohnen.

Dies hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass viele MieterInnen, die noch über eigenes Einkommen verfügten und dann auch prompt Fehlbelegungsabgabe zahlen mussten, diese Siedlungen verlassen haben. Zurück blieben sehr einseitige Mieterstrukturen, die in bestimmten Siedlungen bereits zu beträchtlichen Spannungen führen. Um der Gettobildung vorzubeugen, können die Kommunen die Fehlbelegungsabgabe auch absenken oder ganz darauf verzichten. Außerdem können sie in Einzelfällen auch MieterInnen ohne WBS in solche Problemsiedlungen einziehen lassen. Wer in einer solchen Siedlung wohnt und trotz Abgabe nicht ausziehen will, sollte sich beim Wohnungsamt erkundigen.

Sonderregelungen:
In Sozialwohnungen sind viele Dinge anders geregelt als in freifinanzierten. Außerdem gibt es etliche Dinge, die überhaupt nur für Sozialwohnungen gesetzlich geregelt sind, im freifinanzierten Wohnungsbau aber dem „freien Spiel der Kräfte“ überlassen werden - sprich der Gestaltung des Mietvertrags. Hier die wichtigsten Beispiele:

Mieterhöhung
Im freifinazierten Wohnungsbau wird die Miethöhe im Vertrag festgelegt. Jede Mieterhöhung ist deshalb eine Vertragsänderung, die nur wirksam wird, wenn beide Vertragspar-tnerInnen zustimmen. Im sozialen Wohnungsbau gilt jedoch die Kostenmiete als vertraglich vereinbart. Ändert sie sich - mit behördlicher Genehmigung - wird die Mieterhöhung auch ohne Zustimmung der MieterInnen wirksam - eventuell sogar rückwirkend. Näheres enthält der Ratgeber „Mieterhöhung Sozialwohnung“.

Wichtig: Sinken die Kosten für die Bewirtschaftung des Hauses, etwa weil das Baudarlehen günstiger verzinst werden kann, muss auch die Miete sinken!

Bindungsauslauf
Nach Tilgung der öffentlichen Darlehen fällt die Sozialwohnung aus der Mietpreisbindung. Dann kann es Mieterhöhungen geben wie im freifinanzierten Wohnungsbau üblich. Bei der Errechnung der Kappungsgrenze, die hier gilt, müssen aber die letzten Erhöhungen der Kostenmiete mit berücksichtigt werden. Im Zweifelsfall ebenfalls den Ratgeber Mieterhöhung zu Rate ziehen!

Betriebskosten
Im sozialen Wohnungsbau sind Bruttomieten verboten. Alle Neben- oder Betriebskosten müssen gesondert ausgewiesen werden.

Außerdem ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Nebenkostenabrechnung alljährlich vorgelegt wird. Ausführliche Informationen enthält der Ratgeber Nebenkosten.

Instandhaltungskosten
Wie bereits erwähnt: Instandhaltungskosten sind bereits in der Kostenmiete enthalten. Dafür gibt es Pauschalen:
– 7,10 Euro für Wohnungen bis 22 Jahren Alter;
– 9,00 Euro für Wohnungen zwischen 22 und 32 Jahren;
– 11,50 Euro für Wohnungen mit mehr als 32 Jahren Alter;
(siehe Ratgeber Instandhaltung).

Umwandlung
Auch Sozialwohnungen können in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Vor den Folgen der Privatisierung - etwa Eigenbedarfskündigungen der neuen EigentümerInnen - sind die MieterInnen jedoch besser geschützt als die von freifinanzierten Wohnungen: Sie haben ein gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht. Näheres dazu enthält der Ratgeber Umwandlung.

Makler
Auch Sozialwohnungen werden manchmal über MaklerInnen angeboten. Eine Provision, auch Courtage genannt, darf hier jedoch nicht verlangt werden (siehe Ratgeber Makler).

Wohngeld
Auch Sozialmieter können Wohngeld erhalten. Aber die hier geltenden Einkommensgrenzen sind noch niedriger als die des sozialen Wohnungsbaus. Das Einkommen muss also noch erheblich niedriger sein als ohnehin bei SozialieterInnen (bei Ein-Personen-Haushalten beispielsweise 18.460 DM). Mehr dazu enthält der Ratgeber Wohngeld.

Sozialmieter, die gleichzeitig auch Sozialhilfe beziehen, erhalten kein Tabellenwohngeld, sondern ein sogenanntes pauschaliertes Wohngeld. Es wird zusammen mit der Sozialhilfe ausgezahlt, so dass kein extra Behördengang erforderlich ist.

Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. Fälle unterscheiden sich in Details, Gerichte urteilen verschieden ...

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