Wenn Mietverträge mit einer festen Laufzeit geschlossen werden, spricht man von Zeitmietverträgen.
Mit der Mietrechtsreform zum 1.09.2001 haben sich erhebliche Veränderungen ergeben. Den sogenannten „einfachen“ Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit wohnen bleiben kann, wenn er zum Beispiel zwei Monate vorher eine Verlängerung und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt hat, gibt es nicht mehr. Vor dem 1.09.2001 geschlossene Verträge dieser Art bleiben aber weiterhin gültig. Für diese Verträge gelten weiterhin die früheren gesetzlichen Regelungen. Deshalb informiert dieser Ratgeber auch über diesen Vertragstyp. Ein solcher Vertrag kann aber heute nicht mehr geschlossen werden!
Seit dem 1.09.2001 können Mieter und Vermieter nur noch den so genannten „qualifizierten“ Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter vereinbart worden ist, zum Beispiel Eigenbedarf. Die bisherige zeitliche Obergrenze von fünf Jahren gibt es nicht mehr. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann also auch über sieben oder zehn Jahre abgeschlossen werden. Wenn - bei neuen Mietverträgen - allerdings ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Im Zweifel sollten Sie sich beraten lassen.
Qualifizierter Zeitmietvertrag
Folgende Kriterien machen einen Vertrag zu einem „qualifizierten“ Zeitmietvertrag:
Fehlt im Mietvertrag die Angabe zum Grund der Befristung (siehe oben), wird der Vertrag wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt.
Der „einfache“ Zeitmietvertrag (Auslaufmodell!)
Wichtig: Der “einfache” Zeitmietvertrag kann seit dem 1. September 2001 nicht mehr vereinbart werden. Mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform gibt es nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag oder unbefristete Mietverträge. Übergangsregelung: Soweit “einfache” Zeitmietverträge am 1. September noch bestehen, gelten sie trotz Mietrechtsreform weiter. Auch die Abwicklung dieser Mietverträge erfolgt noch nach den “alten” Mietrechtsvorschriften.
Das bedeutet:
Zeitmietvertrag mit automatischer Verlängerung (Auslaufmodell!)
Nach altem Mietrecht (also bis zum 1. 9. 2001) konnten auch Zeitmietverträge vereinbart werden, die sich bei Ablauf automatisch um einen bestimmten Zeitraum (meist ein Jahr) verlängerten. Seit der Mietrechtsreform können solche Verträge nicht mehr geschlossen werden. Bereits bestehende Verträge dieser Art bleiben aber gültig.
Aus Mietersicht bedeuten solche Verträge: Der Kündigungsschutz gilt genauso, wie in unbefristeten Mietverträgen. VermieterInnen können nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt (siehe Ratgeber „Kündigung durch VermieterInnen“). Einziger Unterschied: Die Kündigung ist immer nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablaufdatum möglich, meistens also zu einem bestimmten Stichtag im Jahr.
Letzteres gilt auch für die Kündigung durch MieterInnen. Auch sie können den Vertrag nur zu dem bestimmten Datum beenden. Unterschied: Sie brauchen keinen speziellen Kündigungsgrund.
Vorzeitiger Auszug
Gleichgültig, ob der Mieter einen “normalen” Zeitmietvertrag, einen “qualifizierten” Zeitmietvertrag oder einen der zuletzt beschriebenen “Ketten-Zeitmietverträge” abgeschlossen hat, ein Problem bleibt: Will er vor Ablauf der jeweiligen zeitlichen Befristung ausziehen und das Mietverhältnis beenden, hat er nur folgende Möglichkeiten:
Kündigungsausschluss
Dass seit dem 1. September 2001 nicht mehr ein Mietvertrag mit fester Laufzeit vereinbart werden kann, ohne dass gleichzeitig geregelt und festgelegt wird, dass nach Ablauf der Befristung der Mieter unweigerlich ausziehen muss, ist aus Mietersicht eine Verschlechterung. Für beide Vertragsseiten brachte der einfache Zeitmietvertrag durchaus Vorteile mit sich. Insbesondere für Mieter eines Einfamilienhauses oder einer Einliegerwohnung war die Vereinbarung einer festen Laufzeit häufig der einzige wirklich sichere Schutz vor Vermieterkündigungen.
Deshalb stellt sich die Frage, wie ein vergleichbarer Schutz per Mietvertrag sicherzustellen ist. Zulässig ist zum Beispiel, dass beide Vertragspartner gegenseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten - allerdings maximal für die Dauer von vier Jahren. Wenn Sie sich über eine bestimmte Klausel in ihrem Vertrag unsicher sind: Suchen Sie sicherheitshalber die Rechtsberatung auf!
Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Ratgeber für Sie von Nutzen sind. Bedenken Sie aber, dass auch eine noch so große Fülle an allgemeinen Informationen niemals die persönliche Beratung ersetzen kann. Fälle unterscheiden sich in Details, Gerichte urteilen verschieden ...
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